La norme « Bâtiment Basse Consommation » ou BBC est une norme issue des mouvances écologiques et notamment du Grenelle de l'Environnement.

Elle s’est imposée aux constructions neuves, qu'il s'agisse d'investissement dans le neuf, de rénovation... et présente une condition d'obtention d'avantages fiscaux ou financiers (Prêt PTZ +...). Le Label BBC est devenu la norme depuis 2013.

Comment fonctionne le label BBC ? Quelles sont les normes techniques applicables ?

La norme BCC oblige les constructions à  respecter des normes thermiques, dites RT. Actuellement, la RT 2012 s'applique. Ainsi, un logement BBC doit répondre à un seuil de perméabilité à l'air et consommer au maximum 50 kWh/m2/an d'énergie primaire. Pour la rénovation, c'est 80 kWh/m2/an.

Cette valeur, à dimension nationale, est toutefois modulée en fonction de la zone climatique et de l'altitude. Ainsi, un coefficient est appliqué à la valeur de 50 kWh/m2/an. Celui-ci varie selon les régions, entre 0,8 et 1,3.

Comment détermine-t-on la référence de calcul : l'énergie primaire ?

L'énergie primaire est l'énergie disponible dans la nature avant toute transformation. Pour l'établir, la norme BBC se base sur les consommations de :

• Chauffage 
• Eau chaude
• Rafraîchissement
• Ventilation
• Eclairage

Elle ne représente pas la consommation d'énergie finale, c'est-à-dire celle incluant les autres postes du logement (électroménager...) qui peuvent doubler la consommation d'énergie.

Quels sont les avantages de la norme BBC ?

Le label BBC signifie que votre logement est doté d'un confort accru et qu'il consomme moins d'énergie qu'un logement non doté du label.

A titre de comparaison, un logement construit sous la norme RT 2005 (construction avant 2013) consommant 130 kWh/m²/an consommera environ 30% d'énergie primaire en plus qu'un logement labellisé BBC.

La norme BBC vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux et financiers par l'obtention d'un emprunt PTZ+ qui est plus avantageux si le logement à financer est labellisé BBC.

Quels sont les inconvénients de la norme BBC ?

Un usage type comme règle de référence

La consommation moyenne d'un bâtiment labellisé BBC dépend d'un usage « type », conventionnel car sont pris en compte : une température de 19° C le jour et 16° C la nuit dans les chambres.
Ainsi, toute modification de cet usage type (vous laissez vos fenêtres ouvertes alors qu'il y a le chauffage...) peut faire augmenter la facture par exemple.

Un label global

La norme BBC s'applique à l'ensemble de l'immeuble en question si vous souhaitez acquérir un appartement. Or, la facture énergétique peut varier selon que vous vivez au rez-de-chaussée ou au dernier étage.

Un surcoût à la construction

Du fait des travaux rendus nécessaires, un logement neuf labellisé BBC coûte en moyenne 5 à 6 % de plus qu'un logement classique.

Seuls les notaires sont autorisés à effectuer certains actes comme ceux relevant de la succession ou de l’achat immobilier et la loi Macron prétend revoir les prix : « L'ensemble des tarifs va être revisité par l'Autorité de la concurrence, qui va proposer une nouvelle grille de prix connectée avec les coûts », précise Richard Ferrand, député PS du Finistère et rapporteur général de la loi Macron.

Une tarification fixe…

Les notaires ont le monopole de nombreux actes et selon le type d’actes à rédiger, deux grilles tarifaires sont utilisées, des tarifs fixes et fixés par l'Etat !

En effet, légalement les notaires ne peuvent pas facturer le temps passé en conseils autour d'un acte comme un contrat de mariage, une donation entre époux…, le prix est fixe et correspond à la seule rédaction de l'acte. (sauf dans des cas très précis, à savoir des demandes techniques qui dépasse ses connaissances du code civil).

Mais aussi proportionnelle !

Les actes qui intègrent des capitaux, comme les achats immobiliers, le tarif des notaires est proportionnel, selon un barème dégressif qui dépend du montant indiqué dans l'acte. Ainsi, plus les capitaux sont importants, plus le pourcentage d'honoraires du notaire est faible.

Exemple pour l'achat d'une maison de 200 000 euros :
coût pour l'acquéreur 15 646 euros,
dont 2 861 euros pour le notaire chargé de l'acte,
12 185 euros pour l'Etat et les collectivités locales,
200 euros de publicité foncière ;
400 euros de débours.

Source : Chambre des notaires

Et la loi Macron ?

Il n’est pas ici question de simplification car les deux grilles tarifaires seront toujours en usage mais la seconde, dite proportionnelle, sera bien plus complexe.

Sans espérer une baisse du coût des actes qui n'expriment pas de capitaux (grille fixe), le prix va devrait « être calculée de façon à se rapprocher des coûts réels », assure Richard Ferrand.

La seconde grille tarifaire qui fonctionne par tranche sera ramenée de 4 à 3 et sera toujours variable et toujours proportionnelle aux montants exprimés dans l'acte.

La première tranche concernera les petites transactions.
La seconde concernera les transactions moyennes. Sur celles-ci, le notaire pourra accorder une remise à tous ses clients dans la limite de quelques centaines d'euros. Ceci est censé favoriser la concurrence entre les notaires et ainsi profiter aux particuliers.
La troisième tranche concernera les transactions les plus élevées. Pas de réduction possible mais le notaire devra reverser une quote-part de ses honoraires au nouveau Fonds interprofessionnel de péréquation.

Ce dernier servira à financer une partie de l'aide juridictionnelle, actuellement à la charge de l'Etat, à alimenter la création des Maisons de justice et du droit et devrait verser une compensation aux études de notaire en difficulté de façon à maintenir le maillage territorial.

Un réel avantage ?

Il est impossible aujourd'hui de savoir si l'économie réalisée par les particuliers sera visible. Interrogé à ce sujet, Richard Ferrand, rapporteur général de la loi Macron, assure par l'affirmative mais n’avance pas le moindre chiffre et s'en remet aux décisions de l'Autorité de la concurrence.

Cet organisme est en effet nouvellement chargé de passer au crible tous les tarifs réglementés, et fera des propositions qui seront ensuite acceptées ou non par le ministère de la justice et celui de l'économie. Cette grille sera ensuite valable pour cinq ans.

A quand les décrets ?

Il faudra donc attendre les décrets d'application prévus pour la rentrée de septembre, pour connaître les nouveaux tarifs des actes. Nous pourrons alors identifier les bénéfices, ou pas, pour les particuliers, à suivre…

On est encore loin de la France de propriétaires chère à Nicolas Sarkozy. Selon les derniers chiffres de l'Insee, 57,7 % des Français détiennent leur logement. « Cette part n'a cessé de croître jusqu'en 2010, mais elle est stable depuis », relève l'Insee dans la note qu'elle vient de publier.

Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % n'ont plus de crédit à rembourser...

Vous envisagez de devenir propriétaire de votre 1er logement ?

C’est une décision importante. Pour rester serein et faire le bon choix, suivez nos préconisations :

• Commencez par définir précisément votre projet immobilier (appartement ou maison, dans l’ancien ou le neuf, …).
• Calculez ensuite votre budget total d’acquisition.

Avec ces éléments, vous serez prêt pour chercher efficacement votre logement et l’acquérir au meilleur prix !

Suivez le guide…

Investir dans le neuf ou investir dans l’ancien ? C’est une affaire de goût, d’emplacement et de budget. Le neuf comme l’ancien présentent des avantages et des inconvénients.

En investissant dans le neuf, vous avez la possibilité de  construire votre logement tel que vous l'imaginez en bénéficiant des dernières normes en vigueur.

Sachez également que le Prêt à taux zéro (PTZ) est généralement réservé à l’achat d’un premier logement dans le neuf ou assimilé.

L'investissement dans l'ancien peut présenter d'autres atouts comme la localisation, le prix... mais bien souvent des travaux sont nécessaires, notamment en fonction du Diagnostic de Performance Energétique, il sera alors indispensable de bien évaluer leur montant afin de préparer au mieux votre achat. Suivant la nature de vos travaux, pensez aux prêts règlementés tel que l'Eco-Prêt à Taux Zéro (Eco-PTZ).

Pour vous lancer, Réponse Habitat vous accompagne ! +33 (0)9 81 31 37 38

Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux politiques commerciales agressives des banques lors du second semestre 2014.

Depuis 2011, les jeunes primo-accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier. La faute à une conjoncture économique difficile, à un resserrement des conditions d'octroi de crédits des banques, à des prix de l'immobilier trop élevés dans les zones tendues, et à la réduction du périmètre de certains dispositifs fiscaux avantageux.

Cette tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau d'agents immobiliers Century 21, l'activité lors de cette période a principalement été soutenue par les jeunes de moins de 30 ans. En grande partie grâce à eux, "2014 n'aura pas été une si mauvaise que cela", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans l'ancien en 2014 à environ 720.000 unités, stable par rapport à 2013.

Partout sur le territoire, les jeunes sont revenus en masse sur le marché de l'acquisition. Les moins de 30 ans ont représenté 21,5% des acheteurs en 2014, soit une hausse de 9% par rapport à l'année précédente, selon le réseau Century 21. Même dans les endroits où les prix sont élevés comme Paris, les jeunes ont retrouvé goût à l'achat : ils y sont en hausse de 16%. De même à Lyon métropole où ils sont ont été 18% de plus qu'en 2013.

Un effet rattrapage

Pourquoi une telle hausse pour cette catégorie de la population, alors qu'à l'inverse le nombre d'acheteurs ayant entre 30 et 40 ans a par exemple baissé de 8% sur tout le territoire ? Pour Laurent Vimont, les moins de 30 ans qui "étaient exclus du marché depuis deux ans ont profité d'un appel d'air" lié aux taux d'intérêt de crédits immobiliers bas ( 2,36% en moyenne en décembre 2014 ) ainsi qu'à la baisse des prix (-2,8% sur 12 mois au niveau national).

Mais au-delà ce cet "effet rattrapage", le retour des jeunes sur le marché de l'accession dans l'ancien s'explique par les politiques concurrentielles agressives des banques pour atteindre leurs objectifs commerciaux de fin d'année. Elles ont principalement ciblé les jeunes, un public potentiellement très captif une fois le crédit immobilier souscrit.

Pour les attirer, les banques ont globalement assoupli leurs conditions d'octroi de crédits. Ainsi Century 21 a constaté qu'au second semestre 2014, pour l'achat d'un bien immobilier de 194.000 euros avec un crédit de 20 ans et une mensualité de 1.000 euros, les banques ont accepté en moyenne de financer 97% du prix d'achat hors frais d'enregistrement ! Soit le niveau le plus élevé depuis le déclenchement de la crise en 2008.

La schizophrénie des 30-40 ans

Par ailleurs, contrairement au reste de la population, les moins de 30 ans n'ont en général pas de logement à vendre avant d'en racheter un autre. D'un côté, ils ont donc pu bénéficier du fait que les vendeurs ont "recommencé à retrouver raison" en cette fin d'année 2014, selon Laurent Vimont, et ont accepté de céder à des prix plus bas.

Et de l'autre, ils ne se sont pas retrouvés dans la position schizophrène des 30-40 ans qui ont souvent besoin de vendre leur logement acquis quelques années auparavant pour financer une nouvel achat immobilier. Eux "sont dans une logique de faire deux bonnes opérations à l'achat et à la vente", explique Laurent Vimont. Ce qui prend plus de temps.

Mathias Thépot - La Tribune