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InvestirJuillet 2015

Les investisseurs individuels reviennent dans l'immobilier neuf.

Le frémissement de l’investissement locatif Pinel observé en fin d’année 2014 se confirme au premier trimestre 2015 à la lecture des carnets de commandes des promoteurs.

Le retour de l’investissement locatif dans le Pinel se confirme. Le promoteur Nexity vient d’enregistrer une progression de 42% de ses ventes aux investisseurs individuels au premier trimestre 2015. Une progression qui s’explique par la mise en place et la montée en puissance du régime fiscal Pinel, plus favorable et plus souple que son prédécesseur, le Duflot. L’impact de ce changement de régime fiscal est particulièrement favorable sur un certain nombre de marchés de province qui ont bénéficié du «rezonage», permettant aux propriétaires de pratiquer des loyers supérieurs. Les notaires observent aussi que les effets désastreux du dispositif Duflot, qui a paralysé le marché durant des mois, semblent s’estomper grâce aux corrections émanant du dispositif Pinel. Le nombre de réservations de logements augmente depuis le dernier trimestre 2014, ce constat valant surtout pour les appartements de 2 et 3 pièces.

Une rentabilité en hausse

L’autre facteur qui explique le redressement de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf provient de la baisse des taux d’intérêt d’emprunts, cette variable conditionnant la rentabilité finale. Avec une baisse des taux de 1 point sur les 12 derniers mois, investir aujourd’hui rapporte davantage et élargit la population des investisseurs potentiels. Le succès du Pinel reste toutefois cantonné aux métropoles régionales, les opérations étant moins rentables en région parisienne d’autant que le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 5.500 € le mètre carré.

L'accession à la propriété stagne

Mais ce retour des investisseurs ne suffira pas à lui seul pour véritablement relancer le marché du neuf. Alain Dinin, le PDG de Nexity, souligne que l'accession à la propriété stagne, signe que l’économie réelle est déconnectée de l’optimisme de la finance. Le dirigeant garde l’hypothèse d’un marché résidentiel français compris entre 90.000 et 95.000 ventes en 2015 après le mauvais chiffre de 85.800 en 2014, soit un peu plus de 10% de redressement dans le meilleur des cas. «Sur le front de l'offre, malgré des discours encourageants de la part des pouvoirs publics, les contraintes demeurent et elles sont considérables ; la permanence des pesanteurs et des freins au développement foncier ne permet pas d'anticiper une remontée rapide de la production de logements au niveau qui serait nécessaire pour satisfaire la demande», déplore le dirigeant de Nexity.

Des initiatives pour baisser les prix de vente

Pour écouler leurs programmes et les rendre plus accessibles, les promoteurs essayent donc de baisser leurs prix de vente en jouant sur leur prix de revient. Puisqu’ils ne bénéficient pour l’instant que de peu de levier sur les coûts de construction alimentés par les contraintes règlementaires (la simplification des normes se fait toujours attendre), certains tentent de se démarquer.

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Où fait-il bon vivre en France ?

« Les Echos » ont compilé des indicateurs sur la qualité de vie dans plus de 300 bassins d’emploi en France. Découvrez grâce à notre infographie animée où il fait bon vivre en France.

Premier du classement général, le Genevois détient certes le plus faible taux de pauvreté en France et la deuxième meilleure croissance démographique mais se situe loin, à la 178e place, pour son taux de famille monoparentale. A l’opposé, Lens-Hénin prend la 304e et dernière place du classement. La zone est à la 225e place pour les familles monoparentales, est avant-dernière pour le chômage.

Notre carte interactive donne les détails de chaque zone d’emploi, la valeur de chacun des neuf indicateurs avec son classement plus le général.

En écho à une infographie du « New York Times » , sortie en 2014, qui titrait : « Where Are the Hardest Places to Live in the U.S.? », nous avons cherché à déterminer où la qualité de vie était la plus dégradée de ce côté-ci de l’Atlantique, mais aussi là où elle est la meilleure.

Pour cela « Les Echos » ont compilé les données de 300 zones d’emplois selon neuf critères comme la démographie, l’emploi, les revenus, etc. Chaque zone a été classée pour chacun des critères puis dans un classement général issu de la moyenne des neuf classements.

Cliquez ici pour lancer l'infographie

« Les Echos » ont ensuite demandé un éclairage au géographe Hervé Le Bras, auteur d’un récent « Atlas des inégalités Les Français face à la crise ». « Les zones qui vont à peu près bien en France sont non pas les régions avec une forte tradition d'intervention de l'Etat mais d'anciennes zone religieuses où le catholicisme était une résistance à l'Etat. On y trouve plus de solidarité, plus de pratique associative. Le tissu de solidarité s'est donc maintenu. » « Le sud du Massif central, la Savoie et le Grand Ouest, en turquoise sur la carte, c'est donc la religion... », explique-t-il.

« A l'inverse, la frontière nord-est, le Languedoc-Roussillon et un large croissant qui s’étend de la Nièvre à la Dordogne, en rouge sur la carte, ont toujours historiquement été du côté du régime républicain, que ce soit pendant la Révolution puis pendant la Troisième République. Ce sont des régions qui défendent les principes républicains d’égalité et de laïcité. A ce titre, elles attendent beaucoup de l’Etat, sans doute trop maintenant où l’on souhaite plutôt des initiatives et des innovations », appuie Hervé Le Bras. Le taux de familles monoparentales est de 18,2% à Marseille et 17,3% à Perpignan, ce qui accentue la pauvreté (34,6% des mères de famille monoparentales vivent au-dessous du seuil de pauvreté) et diminue l’espérance de vie (moins de 84 ans pour les femmes, soit un an de moins que la moyenne nationale).

Espérance de vie

Sur la carte, la forme d’un chapeau se dessine en rouge sur tout le nord, avec les séquelles de l'industrie d'un côté et l'alcoolisme dans l’ouest de l'autre. On compte six années d’espérance de vie en moins pour les hommes de Calais et d’Arras par rapport aux Parisiens, qui peuvent espérer vivre plus de 80 ans ! « En revanche, on comprend mal la mortalité extrêmement faible du sud-ouest, pays du foie gras, du cassoulet et de l'armagnac ! », s’amuse Hervé Le Bras.

Enseignement supérieur

La carte des détenteurs d’un diplôme du supérieur est plus connue : les métropoles à un bout du spectre : 32,1% à Paris, largement en tête, 18% à Strasbourg, Lyon et Grenoble, 15% à Marseille, Nantes et Rennes... les poches rurales à très fort taux d’ouvriers industriels à l’autre bout : moins de 5% au sud de l’estuaire de la Somme, le Choletais dans l’ouest et les Ardennes, à la frontière avec la Belgique.

Jean-Marie Colomb

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